Miniony rok w branży nieruchomości zapamiętamy głównie za sprawą wprowadzenia rządowego programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Nie było to jednak jedyne rynkowe novum.

Eksperci zwracają także uwagę na wzrost znaczenia sektora PRS (z ang. private rented sector, czyli instytucjonalny najem mieszkań) oraz rozwój trendów ekologicznych, które zostaną z nami na dłużej.

Skokowe wzrosty cen

Nie da się kwestionować wpływu „Bezpiecznego Kredytu 2%" na kształt obecnego rynku nieruchomości. Ten bezpośredni stymulator popytowy bardzo szybko zmotywował Polaków do kupowania mieszkań, doprowadzając do sytuacji ogromnej nadwyżki popytu nad podażą. Efektem tych zmian była topniejąca oferta i jednocześnie bardzo dynamiczny wzrost cen. Z raportu opublikowanego przez portal Rynekpierwotny.pl wynika, że w IV kwartale 2023 roku średnia cena mieszkań w ofercie deweloperów wzrosła o ponad 4 proc. W całym 2023 roku w większości dużych miast wzrost cen nowych mieszkań był natomiast dwucyfrowy. Najwięcej, bo aż o 27 proc. cena metra kwadratowego wzrosła w Trójmieście. W Krakowie było to 24 proc., a w Warszawie 23 proc. Co istotne, pod koniec grudnia 2023 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie warszawskich firm deweloperskich przekraczała 16,7 tys. zł, co oznacza, że za 50-metrowe nowe mieszkanie w stolicy trzeba było zapłacić średnio niemal 837 tys. zł - to o ok. 155 tys. więcej niż przed rokiem. Z kolei w Krakowie zakup lokum o powierzchni 50 mkw. oznacza wydatek średnio o ok. 151 tys. zł wyższy niż pod koniec poprzedniego roku, zaś w Trójmieście - o ok. 160 tys. zł. Rynekpierwotny.pl wskazuje również, że przyśpieszenie wzrostu cen rozpoczęło się w lipcu 2023 roku. Był to moment pojawienia się w ofercie banków bezpiecznego kredytu, oferowanego przez rząd.

- Szczegółowo obserwuję dwa rynki nieruchomości - Łódź oraz Poznań i w obu tych miastach ceny nieruchomości ewidentnie wzrosły. Dla przykładu dwa lata temu kupowaliśmy w Łodzi na ul. Senatorskiej mieszkania za ok. 6,5 tys. zł za mkw., natomiast w2023 roku z cudem graniczyło otrzymanie ceny 7,4 tys. zł za mkw. Podobna sytuacja miała miejsce w Poznaniu. W 2023 roku nie było szans na zakup mieszkania za mniej niż 8 tys. za mkw., tak więc wzrost wartości nieruchomości jest ewidentny i waha się miejscami między 5 a 10 proc. Oczywiście miał na to wpływ „Bezpieczny Kredyt 2%". Wszystkie tańsze nieruchomości zostaly wyprzedane, zwłaszcza te, które spełniały kryteria programu, a na rynku pozostały droższe lokale, które cały czas są wyprzedawane. Na ten moment nic nie wskazuje na to, że będziemy mieć w najbliższym czasie do czynienia z obniżkami cen, wręcz przeciwnie - będzie jeszcze drożej ze względu na inflację, wzrost cen materiałów budowlanych, wykończeniowych i koszt robocizny. Jedyne, co może się wydarzyć, to sytuacja, w której stopy procentowe utrzymają się na wysokim poziomie i hipoteka będzie dla przeciętnego obywatela trudniej dostępna. Trwają jednak prace nad nowym programem wsparcia klientów - Mieszkaniem na start. Rynek może więc spodziewać się kolejnego stymulatora - mówi Wojciech Orzechowski, deweloper, inwestor, fliper, wydawca Strefy Nieruchomości®.

Instytucjonalny najem mieszkań w czasie rozkwitu?

Choć w mijającym roku polscy deweloperzy mogli cieszyć się wzrostem popytu ze strony klientów detalicznych, to jednocześnie byliśmy też świadkami okresu dynamicznego rozwoju sektora PRS. Według raportu firmy Spectis „Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2024-2029", na koniec września 2023 całkowite zasoby mieszkań w tym segmencie wynosiły około 15 tys., a w budowie było ponad li tys. lokali na wynajem. Przewiduje się, że rok 2024 będzie kolejnym rekordowym okresem pod względem liczby ukończonych mieszkań w segmencie najmu instytucjonalnego. Zgodnie z wyliczeniami Savills i CRIDO, w ciągu trzech kwartałów 2023 roku na rynek najmu trafiło 17 projektów inwestorów PRS, przez co ich ogólny zasób wzrósł w relacji rok do roku o 83 proc. - do 14,9 tys. mieszkań. Najwięcej lokali dostępnych było w Warszawie - 6,15 tys., we Wrocławiu - 2,6 tys., Krakowie - 2,2 tys., Poznaniu - 1,4 tys., a w Łodzi -1,2 tys.

- Polski rynek najmu instytucjonalnego wchodzi w czas rozkwitu. Co prawda w porównaniu do Europy Zachodniej, nasz rodzimy PRS ma niewielkie rozmiary, jednak rośnie w bardzo szybkim tempie i klaruje się przed nim ciekawa przyszłość. Jest przecież w dalszym ciągu stosunkowo nowym produktem - formułuje się od około 6 lat, a najaktywniejsze pod względem zakupu, przejęć czy tworzenia nowych ofert były tak naprawdę ostatnie lata, począwszy od 2020 roku. Perspektywy rozwoju pozostają więc wysokie, a sprzyjają temu głównie warunki i struktura sektora mieszkaniowego w Polsce. To m.in. dynamiczny rozwój miast, proces singularyzacji gospodarstw domowych, a także rosnąca mobilność Polaków związana z różnymi formami zatrudnienia. Bardzo ważnym aspektem napędzającym PRS w Polsce jest również utrzymujący się znaczny deficyt mieszkań i trudności związane z zakupem własnego M - mówi Magdalena Rybicka, dyrektor sprzedaży i marketingu LifeSpot.

Budowanie w nurcie eko

Jednym z ważniejszych ubiegłorocznych trendów na rynku nieruchomości było także ekobudownictwo. Świadczy o tym powstawanie coraz większej liczby ekologicznych osiedli, domów i biurowców, które są tworzone w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Obecność terenów zielonych stanowi dziś jeden z głównych wyznaczników atrakcyjności osiedli w oczach mieszkańców. W dobie gwałtownie rosnącej świadomości społecznej, jak również pod presją wymogów unijnych, branża budowlana doświadcza transformacji w niewidzianej dotąd skali i tempie. Jak podaje raport „Zrównoważone certyfikowane budynki RAPORT 2023" autorstwa Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, od 2020 roku zainteresowanie certyfikowanymi inwestycjami w budownictwie mieszkaniowym wzrasta. Tylko w ciągu ostatniego roku wybudowano 53 inwestycje, co oznacza 45-procentowy wzrost w relacji rok do roku. Szczególnie aktywni w tym sektorze są zresztą inwestorzy PRS.

- Zainteresowanie ekobudownictwem od kilku lat dynamicznie rośnie. Istnieje bowiem szereg rozwiązań możliwych do zastosowania w budynkach wielorodzinnych, które długo okresowo mogą przynieść użytkownikom znaczną korzyść ekonomiczną. Wybór takich rozwiązań jest niezwykle szeroki.Przykładowo mogą być to panele fotowoltaiczne lub tzw. solary połączone z zasobnikiem ciepła wspólnym dla całego budynku. Niekoniecznie musi być to rozwiązanie zapewniające 100 procent rocznego zapotrzebowania energetycznego - może za to stanowić uzupełnienie rozwiązań tradycyjnych. Innym przykładem jest rekuperacja czy stosowanie zielonych dachów. Trzeba jednak zaznaczyć, że klienci - szczególnie ci młodzisą wyczuleni na tzw. greenwashing i nie warto traktować ekologii jako chwytu marketingowego, nie mającego realnego polaycia w rzeczywistości - mówi Bartłomiej Kisielewski, partner w Horizone Studio. CXD

Zródło:
Dziennik Łódzki